[부동산] 서울 vs 수도권, 2025년 하반기 집값 흐름 비교 – 어디가 더 강할까?

서울 vs 수도권!

2025년 하반기 집값 흐름 비교!

 

안녕하세요, Josh입니다! 😊
2025년 부동산 시장은 상반기 내내 대출 규제, 금리 불확실성, 공급 불균형이라는 세 가지 변수로 움직였습니다.
특히 6월 27일 시행된 대출 규제(스트레스 DSR 3단계) 이후로는 서울과 수도권의 흐름이 확연히 달라졌습니다.

 

이번 포스팅에서는 2025년 하반기 기준으로 서울과 수도권의 집값 흐름을 세부 지표별로 비교하면서,
앞으로 시장이 어디로 향할지 살펴보겠습니다! 💪

혼돈의 2025년 부동산 시장을 잘 지켜보자.

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1. 서울 vs 수도권 – 상반기 흐름 요약

 

📍2025년 상반기 부동산 시장은 “이중 양상”이 뚜렷했습니다.

 

✔️ 서울: 규제 완화 기대감으로 상반기 초반까지 상승세

✔️ 수도권: 입주 물량과 미분양 증가로 약세 전환

 

서울의 경우 강남·서초·용산 등 핵심 지역은 여전히 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 집중되었고,
마포·성동·노원 등도 전세가격이 오르며 실수요 중심의 상승 흐름을 보였습니다.

반면 수도권은 2024년 공급 폭증의 여파로 평택·화성·인천 일부 지역의 매매가가 하락세를 보였죠.

 

👉 즉, 서울은 ‘유동성+심리’로 버티는 중, 수도권은 ‘공급+금리’의 압박으로 조정받는 구조입니다.

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2. 6·27 대출 규제가 만든 변화

 

📍6월 27일 이후, 대출 심사 기준이 강화되면서 시장의 온도 차는 더 커졌습니다.

 

✔️ 서울: 고가 아파트 위주로 매수심리 둔화

✔️ 수도권: 중저가 단지 중심으로 거래량 급감

예를 들어,

👉 서울 강남권은 15억 이상 단지의 대출 한도 축소로 거래량 25% 감소

👉  수도권(특히 화성, 남양주)은 실수요 대기층이 이탈하며 매수심리 지수 60 이하 하락

 

📉 KB부동산 통계 기준으로 7월 이후 서울 매매가격지수는 0.18% 하락,
수도권은 0.35% 하락, 하락폭이 두 배 가까웠습니다.

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3. 금리와 심리 – 서울은 ‘버티기’, 수도권은 ‘조정기’

(1) 서울: 하방경직성 여전

📍서울은 여전히 공급 희소성과 학군·교통 인프라가 강한 지역이라, 금리 상승에도 하락폭이 제한적입니다.
특히 압구정·반포·목동 등 재건축 단지 중심으로 “물량 잠김 현상”이 지속되고 있죠.

👉 서울 아파트 매매가 지수는 2023~2024년 고점 대비 5% 수준 하락에 그쳤습니다.

(2) 수도권: 실수요 중심 조정 국면

📍반면 수도권은 입주 물량이 많고 전세가격 하락이 이어져 단기 매물 증가가 이어지고 있습니다.
특히 평택, 인천 검단, 화성 동탄, 김포 등은 “역전세 리스크”까지 확대 중입니다.

👉 수도권 아파트의 평균 실거래가는 작년 대비 약 8% 하락,
전세가율은 60%대 초반까지 내려왔습니다.

서울 vs 수도권의 아파트 매매가를 비교해보자.

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4. 공급과 수요의 균형 – 어디가 먼저 반등할까?

(1) 서울은 신규 입주 ‘절벽’

📍서울의 입주 물량은 2024년 약 4만 2천 세대 → 2025년 2만 세대 수준으로 반 토막 났습니다.
즉, 새 아파트 공급이 급격히 줄어드는 구조이죠.

이는 매매가 하락을 막는 가장 큰 요인으로 작용합니다.
👉 특히 강남3구, 마용성, 여의도 일대는 대체 입주 단지가 거의 없습니다.

(2) 수도권은 입주 피크

📍수도권은 오히려 2025년이 입주 절정기입니다.
국토부 자료에 따르면, 수도권 전체 입주 예정 물량은 약 26만 가구,
그중 경기도 비중이 80% 이상을 차지합니다.

👉 공급이 늘면 당연히 매매가보다 전세가가 먼저 흔들리기 시작합니다.
이 흐름이 지속되면 매도세가 늘고, 단기 조정 압력이 커질 가능성이 높습니다.

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5. 실수요자에게의 전략적 시사점

① 서울 – 실거주 목적이라면 ‘저가대 구축’ 눈여겨보기

📍고가 아파트는 여전히 대출 부담이 크지만,
노원·도봉·강북 등 ‘실거주형 구축 단지’는 대출 규제 영향이 상대적으로 덜합니다.
👉 향후 금리 인하 시 가장 먼저 반등할 가능성이 높은 구간입니다.

② 수도권 – 입주 많은 지역은 “전세 안정 후 매수”

📍 현재 전세가가 조정되는 지역일수록,

입주가 끝나고 난 뒤 실수요 매수세가 되살아나는 패턴이 반복됩니다.
👉 인천 송도, 남양주 별내, 수원 권선 등은 2026년 이후 회복 가능성이 있습니다.

③ 투자 관점 – “입지 프리미엄” 중심으로 재편

📍 앞으로는 “지역 전체 상승”이 아니라,

교통·학교·상권 등 생활 인프라가 확실한 단지만 선별적으로 반등할 것입니다.

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6. 변수 요인 3가지

 

✅ 금리 인하 시점
미국의 금리 동결 → 하반기 국내 기준금리 인하 여부에 따라 반등 속도 결정

✅ 정책 변화
청약제도 완화, 재건축 초과이익환수 조정 등이 서울 강세를 유지시킬 가능성

✅ 전세 시장 안정 여부
전세가격이 하락세를 멈추면 매매가격도 하방을 지지합니다.

📈 전문가들은 “2025년 말~2026년 초, 금리 인하와 함께 시장 회복의 조짐이 나타날 것”으로 전망하고 있습니다.

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7. Q&A

 

Q1. 지금 전세를 살고 있는데, 내 집 마련은 언제가 좋을까요?
→ 입주 물량이 많은 수도권은 2025년 말 이후 안정될 가능성이 높습니다.
서울은 금리 인하 전 ‘저점 매수 타이밍’을 노려볼 만합니다.

Q2. 정부가 추가 규제를 내놓을 가능성은 있나요?
→ 실수요 보호 중심의 정책이 유지될 가능성이 큽니다.
투기 억제보다는 거래 정상화에 방점이 찍혀 있습니다.

Q3. 전세대출 금리와 매매대출 금리의 격차는요?
→ 2025년 하반기 기준 약 1.2%p 정도로,
전세대출 금리가 더 낮지만, 하반기 인하 가능성이 거론되고 있습니다.

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2025년 하반기 부동산 시장은 ‘서울은 버티기, 수도권은 조정기’로 요약됩니다.
서울은 공급 부족과 재건축 기대감으로 하방이 단단하고,
수도권은 입주 물량과 금리 부담으로 단기 약세가 이어질 전망이에요.

 

하지만 모든 조정은 새로운 상승의 전조이기도 합니다.
입지와 수요를 기준으로 “내 집 마련의 타이밍”을 잡는다면,
하반기 시장은 위기보다 기회에 가까울지도 모릅니다.

여러분은 지금 어떤 지역에 주목하고 있나요?
댓글로 생각을 나눠주세요! 😊🏠