[부동산] ]2025년 전세보증금 반환보증, 의무가입 지역 확대 총정리

2025 전세보증금 반환보증!

의무가입 지역 확대 총정리!

 

안녕하세요, Josh입니다! 😊
2025년 부동산 시장은 전세보증금 ‘보증사고’가 잇따르며
정부가 보증보험 가입 의무화를 본격 확대하는 해가 되었습니다.

과거엔 선택사항이었던 전세보증금 반환보증이
이제는 점점 더 많은 지역과 계약에 “필수 조건”으로 바뀌고 있죠.

오늘은 국토교통부가 발표한
2025년 전세보증금 반환보증 의무가입 지역 확대 정책을 중심으로,
임차인과 임대인 모두가 알아야 할 내용을 정리해드릴게요! 💪

2025년 전세보증금 반환보증 의무가입 지역에 대해 알아보자.

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1. 전세보증금 반환보증이란?

 

📍먼저 개념부터 간단히 짚고 넘어가죠.

전세보증금 반환보증이란,
임차인이 전세 계약이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못할 경우,
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이 대신 반환해주는 제도입니다.

즉, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도
임차인은 보증보험을 통해 안전하게 보증금을 회수할 수 있는 장치죠.

 

💡 핵심 포인트

✔️ ‘전세사기’나 ‘깡통전세’로 인한 피해를 막는 보험

✔️ 가입 시기: 계약 체결 후 전입신고·확정일자 완료 후 가능

✔️ 보증금 반환을 담보하는 국가 제도

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2. 2025년, 왜 다시 확대되었을까?

 

📍최근 2년간 전세보증금 미반환 사고액은 2조 원을 돌파했습니다.
특히 지방 중소도시, 수도권 외곽에서 보증사고가 집중되며
정부는 보증보험 의무화 지역을 단계적으로 확대하기로 결정했습니다.

2025년 확대 배경

✔️ 미반환 사고 건수 증가
✔️ 역전세로 인한 임대인 자금난
✔️ 세입자 보호를 위한 법적 안전망 강화

 

이에 따라 2025년부터는
기존 6개 지역 → 전국 17개 시·도로 확대되는 방향으로 추진 중입니다.

2024 vs 2025 전세보증금 반환보증 의무가입 지역

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3. 2025년 전세보증금 반환보증 의무가입 지역

 

📍국토부는 2025년부터 아래와 같이 의무가입 지역을 대폭 확대했습니다.

구분	2024년 기준	2025년 확대 이후
수도권	서울, 인천, 경기 일부(수원·용인·성남 등)	수도권 전역(김포·남양주·의정부 등 포함)
광역시	부산, 대구, 대전, 광주 일부	울산, 창원, 세종 포함 전면 확대
지방 중소도시	비의무 지역	강릉, 천안, 전주, 포항 등 신규 편입

📍적용 기준

✔️ 신규 전세계약 또는 갱신계약 모두 포함

✔️ 보증금 5억 원 이하 전세는 ‘자동 의무가입’

✔️ 5억 초과는 선택 가능(단, 금융기관 대출 시 사실상 필수)

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4. 누가 가입해야 할까?

1. 임차인 기준

✔️ 전세계약 후 전입신고 및 확정일자 완료한 세입자

✔️ 보증금 1억 원 이상 또는 계약기간 1년 이상

2. 임대인 기준

✔️ 임대사업자 등록 여부와 관계없이,
의무지역 내 전세 계약 체결 시 반드시 가입

즉, 이제는 “집주인이 안 들어도 된다”는 말은 불법 행위에 가까운 시대가 되었습니다.

 

📌 참고:

보증가입 거부 시 과태료 최대 2천만 원 부과,
임대사업자 등록 취소까지 가능.

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5. 보증 가입 절차 (2025년 기준)

 

📍전세보증금 반환보증은 HUG(주택도시보증공사)를 통해 가입 가능합니다.

단계	내용	비고
① 계약 체결	임대인·임차인 계약서 작성	전입신고, 확정일자 필수
② 보증 신청	HUG 또는 SGI 홈페이지·앱에서 신청	비대면 가능
③ 심사 및 발급	건물 등기부, 전세계약 검증	평균 3~5영업일
④ 보증료 납부	보증금의 0.128~0.154% 수준	연 단위 납부
⑤ 보증서 발급	이메일 or 등기우편 발송	대출 연계 가능

💡보증료 예시

보증금 2억 원 기준 → 연 25만 원 내외 수준.

 

💡보증료 계산 팁
HUG 공식 홈페이지 ‘보증료 계산기’ 메뉴에서
보증금, 지역, 계약기간을 입력하면 자동 산출됩니다.

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6. 갱신 계약 시 유의사항

 

📍2025년부터는 기존 계약 갱신도 자동 적용됩니다.
단, 임대인과 임차인이 모두 동의해야 하며
갱신 후 30일 이내에 보증 연장 신청을 해야 효력이 유지돼요.

 

📍놓치기 쉬운 포인트

✔️ 갱신 계약서에도 반드시 확정일자 재신청

✔️ 보증 만기일과 전세계약 만기일이 일치해야 함

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7. 가입 예외 & 주의사항

구분	설명
임대보증금 5천만 원 이하	예외 가능(보증료 부담 완화)
다가구주택, 반지하	건축물대장상 용도 불일치 시 보증 거절 가능
미등기주택	보증 불가 (소유권 증명 불가)

따라서 계약 전 등기부등본 확인 → 보증 가능 여부 체크는 필수입니다.

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8. 만약 사고가 발생한다면?

 

📍보증 가입 후, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면
HUG가 대신 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 청구합니다.

 

📍 반환 절차 요약

✔️ 임차인 청구 접수 →
✔️ HUG 심사(2~4주) →
✔️ 보증금 지급 →
✔️ 임대인 구상청구

 

보증보험의 가장 큰 장점은 ‘세입자의 시간 절약’이에요.
직접 소송 없이도 신속히 보증금을 회수할 수 있으니까요.

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9. “보증은 보험이 아니라 필수 루틴”

 

📍예전엔 “보증보험은 돈 아까운 선택”이라 생각했지만,
이제는 “없으면 위험한 안전망”이 됐습니다.

보증료는 1년에 20~30만 원 수준이지만,
보증금 미반환 사고 한 번이면 수천만 원의 손실이 생깁니다.

즉, 보증보험은 지출이 아니라 리스크 회피 투자에 가깝죠.

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2025년부터 확대되는 전세보증금 반환보증 의무가입 제도는
세입자와 임대인 모두의 ‘안전장치’입니다.

전세 시장은 여전히 불안정하지만,
제도를 알고 미리 준비한다면 피해는 막을 수 있습니다.

오늘 계약을 앞두고 있다면,
“이 집, 보증보험 가입 가능한가요?”
이 한 문장만 꼭 확인하세요.

그게 여러분의 수천만 원을 지키는 시작입니다! 😊