[부동산] 증여세 핵심 가이드 - 부모님이 집·현금을 증여할 때 세금은?

여새 완전 정리!

부모님이 증여할 때 세금은?

 

안녕하세요, Josh입니다! 😊
추석 명절에 가족이 모이면 빠지지 않는 대화 중 하나가 바로

“집을 미리 증여하는 게 나을까, 그냥 상속이 나을까?”입니다.

 

부동산 가격이 크게 오른 지금,

부모님이 살아계실 때 증여를 받는 경우도 많아지고 있죠.

하지만 증여세에 대한 이해가 부족하면 세금을 예상보다 많이 낼 수 있습니다.

 

오늘은 증여세의 기본 구조부터 계산 방식, 공제 제도,

실제 사례, 절세 전략까지 꼼꼼히 정리해보겠습니다!

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1. 증여세란 무엇인가?

 

📍증여세는 타인으로부터 무상으로 재산을 받을 때 부과되는 세금입니다.

 

✔️ 상속세는 사람이 사망할 때 재산을 물려받으면서 발생

✔️ 증여세는 생존 시점에서 부모, 배우자, 자녀, 친척 등으로부터 받는 재산에 과세

 

👉 상속세와 달리 증여세는 “살아 있을 때 주고받는 자산”이 대상이라는 점이 가장 큰 차이입니다.

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2. 증여세 기본 구조와 과세표준

 

📍증여세는 “증여재산가액 – 증여재산공제 = 과세표준”으로 산출합니다.
이 과세표준에 따라 누진세율을 적용해 산출세액을 계산합니다.

 

✔️ 증여재산가액 : 증여받은 재산의 시가

✔️ 공제 : 법에서 정한 한도만큼 차감

✔️ 과세표준 : 공제 이후 남은 금액

 

👉 단순히 “재산 × 세율”이 아니라, 공제 범위와 누진구간을 반드시 확인해야 합니다.

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3. 증여재산공제 제도

 

📍증여세에는 일정 부분 세금을 면제해주는 증여재산공제가 있습니다.

공제 금액 기준

✔️ 배우자로부터 증여 : 10년간 6억 원까지 비과세

✔️ 성년 자녀 : 10년간 5천만 원까지 비과세

✔️ 미성년 자녀 : 10년간 2천만 원까지 비과세

✔️ 기타 친족 : 10년간 1천만 원까지 비과세

 

👉 즉, 10년 단위로 한 번씩 초기화된다고 이해하면 됩니다.

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4. 증여세 세율표

 

📍증여세 세율은 상속세와 동일하게 누진세율 구조입니다.

 

✔️ 1억 이하 : 10%

✔️ 5억 이하 : 20% (누진공제 1천만 원)

✔️ 10억 이하 : 30% (누진공제 6천만 원)

✔️ 30억 이하 : 40% (누진공제 1억 6천만 원)

✔️ 30억 초과 : 50% (누진공제 4억 6천만 원)

 

👉 누진공제가 적용되므로,

단순히 금액 × 세율로 계산하지 말고 반드시 공제액을 빼야 정확합니다.

과세표준에 대한 증여세 세율(feat. 누진공제)

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5. 부동산 증여 시 주의사항

 

📍부모님이 아파트를 자녀에게 증여할 때는 증여세 외에도 취득세와 등록세를 함께 내야 합니다.

 

✔️ 취득세율 : 3.5% (증여 기준)

✔️ 지방교육세, 농특세 등 추가 세금도 발생

✔️ 증여세와 별도로 부동산 등기 절차 필요

 

👉 따라서 부동산 증여는 증여세 + 취득세 + 부대비용까지 고려해야 합니다.

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6. 현금 증여와 금융계좌 증여 차이

 

✅ 현금 증여 : 부모 계좌 → 자녀 계좌로 송금하면 기록이 남아 세무조사 시 증여로 인정

✅ 금융자산 증여 : 주식·펀드 등을 증여할 경우 평가 기준일 시가로 계산

 

👉 현금도 입금 기록이 증여 증거가 되므로, “안 들킬 것”이라는 생각은 위험합니다.

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7. 실제 사례 계산

 

📍사례 : 아파트 지분 5억 원을 성년 자녀에게 증여

1. 증여재산가액 : 5억 원
2. 공제 : 성년 자녀 5천만 원
3. 과세표준 : 4억 5천만 원
4. 세율 적용 : 5억 이하 구간 → 20% 세율, 누진공제 1천만 원

👉 (4억 5천만 × 20%) – 1천만 = 8천만 원 증여세 발생

여기에 취득세 3.5% = 약 1천7백만 원 추가 발생
→ 총 세금 약 9천7백만 원 부담

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8. 절세 전략

1. 나눠 증여하기

✔️ 10년 단위 공제 활용

✔️ 예: 자녀에게 5천만 원씩 10년 주기로 나눠 증여

2. 배우자 증여 먼저 활용

✔️ 배우자 공제 6억 원을 적극 활용

✔️ 부부 공동 증여 후 자녀에게 분산 가능

3. 현금 + 부동산 분산 증여

✔️ 현금 일부, 부동산 일부 나눠 세부담 줄이기

4. 사전 증여 vs 상속 비교

✔️ 세율은 같지만, 시세 상승 전 증여하면 절세 효과 가능

 

👉 단, 무리한 편법 증여는 세무조사 리스크가 크므로

반드시 합법적 방법만 선택해야 합니다.

증여세를 낮출 수 있도록 전략을 세우면 좋습니다.

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9. 자주 묻는 질문(FAQ)

 

Q1. 증여받으면 바로 세금을 내야 하나요?
→ 네. 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고·납부해야 합니다.

Q2. 증여세 신고 안 하면?
→ 가산세 + 추징세 부과, 나중에 더 큰 부담이 됩니다.

Q3. 부모님 계좌에서 생활비·교육비 송금도 증여세 대상인가요?
→ 사회통념상 인정되는 생활비·교육비는 과세 대상이 아닙니다.

Q4. 편법 증여는 어떻게 적발되나요?
→ 금융 계좌 추적, 부동산 거래내역, 국세청 빅데이터로 대부분 확인됩니다.

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증여세는 상속세보다 먼저 맞닥뜨릴 수 있는 현실입니다.

 

✔️ 배우자: 6억 공제

✔️ 성년 자녀: 5천만 원 공제

✔️ 미성년 자녀: 2천만 원 공제

 

👉 공제를 제대로 활용하지 못하면 세금 폭탄을 맞을 수 있고,

반대로 전략적으로 나눠 증여하면 절세 효과를 크게 볼 수 있습니다.

 

“증여세는 단순히 세금 계산이 아니라,

가족의 자산을 어떻게 이전할지에 대한 전략이다."

여러분의 증여세, 상속세에 대한 이야기도 나눠주세요! 😊👍